Una caída prolongada del sector inmobiliario durante los últimos tres años ha provocado una inseguridad financiera generalizada, especialmente entre la clase media.
«Es una lección dolorosa», dijo Clara Liu, una funcionaria pública de 36 años que vive con su marido en Hangzhou, la ciudad del este de China famosa por su escena tecnológica y su pintoresco Lago del Oeste.
En 2022, invirtieron sus ahorros en otro apartamento que esperaban alquilar o revender. En cambio, el apartamento de 960 pies cuadrados está vacío porque los precios de las viviendas se han desplomado. No pueden encontrar un comprador sin asumir una gran pérdida.
“Nunca volveré a considerar comprar una casa como inversión”, afirmó Liu.
No están solos. En China, el 70 por ciento de los activos familiares están almacenados en propiedades, y cada caída del 5 por ciento en los precios podría destruir hasta 2,7 billones de dólares en riqueza, según estimaciones de Bloomberg Economics.
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La crisis inmobiliaria es uno de los mayores desafíos que enfrenta el líder Xi Jinping, quien ha prometido brindar una “sensación de ganancia” a la gente común. Xi ha hablado en las últimas semanas sobre la necesidad de “medidas prácticas que beneficien el sustento de las personas y reconforten sus corazones”.
Pero mucha gente está sintiendo el frío de la crisis inmobiliaria, que está en el centro de la desaceleración económica más amplia de China. Como la gente teme perder dinero en su mayor activo, está evitando gastar en general, lo que deprime aún más a la segunda economía más grande del mundo.
Las cifras oficiales de esta semana mostraron que la economía de China creció solo un 0,7 por ciento. en el segundo trimestre de este año, muy por debajo de las expectativas, lo que sitúa el crecimiento anual en un nivel relativamente bajo del 4,7 por ciento.
Pero es poco probable que las medidas para ayudar al mercado inmobiliario ocupen un lugar destacado en los planes para apuntalar el crecimiento en una importante reunión del Partido Comunista Chino en Beijing esta semana, dijeron analistas.
El Comité Central del Partido Comunista celebra esta semana su “Tercer Pleno”, una reunión económica que se celebra aproximadamente cada cinco años y que se ha utilizado para promover reformas trascendentales.
En 1978, Deng Xiaoping, el líder fuerte de la época, aprovechó el pleno de ese año para generar consenso en torno a su política de “reforma y apertura”, que desencadenó un rápido crecimiento durante décadas.
Los analistas afirman que una de las maneras más rápidas de restablecer la confianza del consumidor y estimular una economía que sufre una demanda crónicamente deprimida sería utilizar el pleno de este año para anunciar un sólido apoyo al mercado inmobiliario.
“La forma más eficaz de estimular la economía es mediante el apoyo al sector inmobiliario”, según la firma de investigación Gavekal Dragonomics. Incluso si las autoridades se ven obligadas a hacer más en el futuro, “no parecen estar dispuestas a actuar ahora”, escribieron sus analistas en una nota el lunes.
Hasta ahora, Xi ha adoptado una actitud cautelosa para reactivar el maltrecho mercado inmobiliario. Ha evitado medidas drásticas para reactivar la actividad económica o brindar apoyo directo a los consumidores, algo que los economistas liberales consideran la forma más rápida de impulsar el crecimiento.
En cambio, el gobierno ha estado utilizando medidas fragmentadas para intentar restablecer la confianza sin desencadenar otro ciclo de deuda incobrable. En mayo, los funcionarios prometieron un acceso más fácil a las hipotecas, introdujeron un programa de canje de viviendas “viejas por nuevas” y encabezaron una iniciativa para comprar desarrollos inmobiliarios inacabados y convertirlos en viviendas asequibles.
“Lo han intentado todo, para ser franca”, dijo Alicia García-Herrero, economista jefe para Asia Pacífico de Natixis, un banco de inversión francés. “Es un sector inflado, demasiado grande”.
Nada de esto ha supuesto una diferencia apreciable. Los precios de las viviendas nuevas en las 70 ciudades más grandes de China siguieron bajando en junio, cayendo otro 0,67 por ciento respecto de mayo, según cifras oficiales.
Tomemos el caso de Foshan, una ciudad de 9 millones de habitantes cercana a la metrópolis industrial de Guangzhou. En diciembre se eliminaron las restricciones a la compra de propiedades por parte de no residentes, pero eso no ha contribuido a mejorar los precios.
“Quienes compran casas hoy son personas que realmente las necesitan”, dijo Teng Lai, un agente inmobiliario de Foshan. Nadie compra como inversión e incluso quienes compran por necesidad “están esperando y observando para ver si los precios serán más baratos mañana”, dijo.
En lugar de abordar este problema, Xi favorece planes a largo plazo para convertir a China en una “superpotencia científica y tecnológica” centrándose en tecnologías emergentes como la inteligencia artificial y la fabricación avanzada de bienes como paneles solares, vehículos eléctricos y baterías de iones de litio.
Pero la percepción pública de la desigualdad se está haciendo más pronunciada. La fe de la gente en el trabajo duro se ha desvanecido, mientras que su preocupación por las injusticias sistémicas aumenta, según una encuesta reciente.
En 2009 o 2014, cuando se les preguntó sobre este tema, la mayoría de los chinos consideraban que su propia falta de esfuerzo o capacidad era uno de los principales obstáculos para hacerse rico. Pero en 2023, la razón más citada para ser pobre era la desigualdad de oportunidades, mientras que un sistema económico injusto ocupaba el tercer lugar, según una investigación de Martin Whyte, sociólogo jubilado de la Universidad de Harvard, y Scott Rozelle, economista de la Universidad de Stanford.
“Un público que tiene más incertidumbre sobre su futuro tiene menos probabilidades de consumir o invertir en nuevos negocios”, escribieron la semana pasada los expertos del Centro de Estudios Estratégicos e Internacionales sobre la investigación. “Y por eso la consecuencia más probable de una sensación de inequidad es una desaceleración de la economía”.
La propiedad inmobiliaria puede ser “central para la fortaleza nacional y el sustento de la gente”, pero las autoridades se enfrentan a un delicado equilibrio entre la gestión del riesgo de endeudamiento y la consecución de viviendas más asequibles, dijo Liu Jiayan, profesor asociado de planificación urbana y rural en la Universidad de Tsinghua. “El hecho de que sea importante no significa que sea necesario adoptar políticas inmediatas a gran escala para proteger el mercado”.
En la era Deng, la urbanización y la prisa por construir y comprar viviendas transformaron la sociedad china.
En 1990, sólo una cuarta parte de los chinos vivía en ciudades, mientras que hoy dos tercios de los 1.400 millones de habitantes del país viven en zonas urbanas. El aumento del valor de las viviendas en los centros urbanos contribuyó a crear una clase media adinerada, ambiciosa y con movilidad ascendente.
Esa rápida expansión se detuvo de golpe en 2021, cuando una serie de impagos por parte de promotores endeudados sumió al mercado en una crisis. Los precios y la demanda se desplomaron. Decenas de millones de apartamentos están ahora vacíos. Millones de apartamentos más sin terminar, a menudo vendidos antes de que comenzara la construcción, enfrentan demoras porque los promotores, con problemas de liquidez, no pueden pagar a los constructores.
Entre los más afectados por las consecuencias se encuentran aquellas personas que compraron acciones del sector en los últimos años, como Clara Liu y su marido.
“Todas aquellas personas que entraron tarde en el sector se enfrentan ahora a precios mucho más bajos que cuando compraron”, afirma García-Herrero.
Con tantos apartamentos nuevos sin terminar o vacíos, algunos residentes de ciudades de primer nivel como Pekín, Shanghái y Cantón están recurriendo a la creatividad y cada vez más se fijan en edificios más antiguos (y más baratos) que antes habían rechazado en favor de nuevas construcciones.
Zheng Zhaoping, una gerente de marketing de 29 años de una empresa de cosméticos en Guangzhou, compró en abril un apartamento de dos habitaciones en el último piso de un edificio de cuatro pisos sin ascensor construido en 1995. El precio de venta había bajado 55.000 dólares en seis meses, lo que la llevó a creer que estaba consiguiendo una ganga.
“Mucha gente piensa que ahora no es un buen momento para comprar” debido a los riesgos de inversión que implican los cambios constantes de políticas, dijo Zheng. Pero “creo que los precios en ciudades de primer nivel como Guangzhou y Shenzhen se mantendrán relativamente estables”.
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